ICF LA SABLIÈRE :  Mmes Krystkoviak et Garnica, M. Grespier MAIRISE D’ŒUVRE : AIP M. Fritz

ENTRPRISE GTM : MM. Kaci et Gacem

ALIAA : Mmes Lemaistre et Koukry, M. Tronc (membres du conseil d’administration)

Une quarantaine de locataires, pour la plupart adhérents à l’ALIAA, dont notamment Mme Ferron

 Madame Ferron distribue en début de réunion l’ordre du jour de celle-ci qui a été élaboré lors de la réunion préparatoire du lundi 12 novembre.

Madame Garnica fait, par slides, une présentation :

• des travaux déjà réalisés,
• du programme à court et moyen terme des opérations à réaliser,
• des sujets qui ont donné lieu à débat

Madame Krystkoviak invite les participants à poser des questions, faire des remarques tout au long du déroulé de l’exposé, tout en précisant que chacun doit avoir le respect de la personne qui parle, d’éviter toute interruption de parole intempestive ou d’avoir des propos désobligeants.

L’exposé reprend pour partie les sujets retenus dans l’ordre du jour.

1°)   Opérations Préalables à la Réception (OPR)

Mme Garnica indique que pour le bâtiment 17 où tous les travaux réalisés dans les appartements sont achevés ou en cours d’achèvement, la maîtrise d’œuvre, l’entreprise et ICF La Sablière vont commencer fin novembre les opérations préalables à la réception (OPR)

Elles consistent en un examen précis, complet et contradictoire avec le locataire, dont la présence est requise, de tout ce qui a été réalisé dans le logement et à relever les éventuelles erreurs, malfaçons ou détériorations consécutives aux travaux, appelées RÉSERVES.

Un PV des RÉSERVES est dressé et l’entreprise, sous le contrôle de la maîtrise d’œuvre, doit résoudre dans un délai imparti les problèmes constatés. TANT QUE LES RÉSERVES NE SONT PAS LEVÉES, IL N’Y A PAS DE RÉCEPTION PROVISOIRE DES TRAVAUX .

Lorsque la totalité de la rénovation sera terminée sur l’ensemble des immeubles, il y aura une même procédure pour la Réception Définitive.

2°)     La VMC

Elle est en fonctionnement pour le bâtiment 17.

Mme Garnica précise que la colonne sèche, qui est le conduit principal de la VMC, a fait l’objet d’un ramonage préalable.  

Certains locataires considèrent que la VMC ne produit pas un effet sensible.

3°)     Le détalonnage des portes dans les appartements

Mme Garnica et M. Fritz précisent que pour que la VMC soit optimale, il faut favoriser une circulation d’air dans le logement et ainsi éviter l’apparition de buée, de moisissures et autres champignons.

Cette circulation se fait par une prise d’air supérieure (ouverture pratiquée dans les coffrets à volet des nouvelles fenêtres) et une inférieure par le passage d’air sous les portes de l’appartement.

L’espace entre le bas de chaque porte en le sol doit être au minimum de 1.5 cm. S’il est insuffisant il nécessite un détalonnage des portes concernées (rabotage du bas des portes).

Cette circulation d’air sera d’autant plus nécessaire et la VMC d’autant plus efficace lorsque les façades seront totalement étanches.

Certains locataires expliquent que les ouvriers n’ont procédé au détalonnage que des portes des pièces humides.

M. Fritz précise qu’un contrôle va être fait.

4°)    Isolation des façades.

Mme Garnica indique que l’isolation des façades va commencer par le pignon Nord (côté EHPAD) et la façade côté Ouest.

Mme Ferron s’inquiète de la capacité de résistance au feu et de non propagation de celui-ci des matériaux d’isolation choisis par ICF La Sablière et AIP.

Elle précise qu’au regard des graves sinistres survenus dans un immeuble d’AUBERVILLIERS et de la tour à LONDRES, certains études suspectent l’insuffisance de protection du matériau qui compose l’isolant que l’on va utiliser pour nos immeubles.

M. Fritz rappelle que l’isolant choisi répond aux normes actuelles de sécurité, que sa conformité avec les caractéristiques obligatoires a été vérifiée par un bureau de contrôle et qu’il est très abondamment utilisé dans de nombreux chantiers de rénovation.

Madame Ferron précise qu’en anticipant une évolution plus rigoureuse très probable de la réglementation, on aurait pu faire le choix d’équipements plus sûrs et plus performants.

5°)     Fenêtre des celliers

Certains locataires se sont plaints du fait que l’ouverture de la fenêtre du cellier soit difficile car la poignée du battant ouvrant est manifestement inaccessible. Cette configuration rend quasi impossible le nettoyage de la face externe de la fenêtre.

Mme Garnica rappelle que le projet d’origine était l’obturation totale de cette fenêtre.

Sur l’insistance de l’ALIAA, la fenêtre a été maintenue.

Pour améliorer la possibilité de placer sur ce mur un meuble de rangement ou un appareil ménager, le radiateur a été supprimé et la fenêtre est équipée d’une partie fixe inférieure.

M. Fritz reconnaît une erreur d’appréciation sur la possibilité d’ouverture de cette fenêtre.

Mme Garnica indique que :

• pour les bâtiments 17 à 9 les fenêtres des celliers sont déjà soit posées, soit fabriquées.

La solution trouvée est la fourniture d’une canne facilitant l’ouverture;

• pour les bâtiments 7 à 3, les fenêtres seront modifiées, la partie basse disposant d’une ouverture à la française.

 6°)   Fenêtre de séjour des T3 et autres fenêtres

Pour rompre l’uniformité de la façade côté Ouest, le projet architectural retenu prévoit l’agrandissement des fenêtres des seuls T3 de chaque bâtiment (3 à 17).

Cela implique la démolition partielle du mur pour placer une partie vitrée fixe sous la partie ouvrante.

Pour réaliser cette opération, il faudra construire dans le séjour une cloison provisoire pour séparer la partie habitable de la zone chantier dont l’accès se fera essentiellement par l’extérieur au moyen d’une nacelle.

La démolition d’une partie du mur, la finition de l’espace ainsi aménagé et la fixation de l’ensemble fenêtre fixe et ouvrant occasionneront des nuisances importantes dont la durée est estimée à 10 jours environ, dont 2 jours de bruit.

Entendant cela, des locataires considèrent que les inconvénients dépassent largement l’avantage de cet aménagement d’autant que, selon eux, il ne présente qu’un intérêt esthétique (redéfinition de la façade pour les seuls regards extérieurs).

Un participant soulève la question de la fiabilité des huisseries dites dormantes, c’est-à-dire fixées à la maçonnerie, dont la robustesse selon lui peut être mise en doute.

C’est sur ces “dormants” que sont fixées les nouvelles fenêtres.

M. Fritz assure que la qualité structurelle de ces huisseries est sans reproche.

Cependant, il invite ceux des locataires qui estimeraient que le bois de ces “dormants” est vermoulu ou détérioré par l’humidité ou pour toute autre raison à se signaler à GTM afin que des solutions de remplacement soient mises en œuvre. 

7°)   Balcons   

Il s’agit surtout de ceux des appartements du niveau du rez-de-jardin côté Ouest (R+1).

Ces logements sont facilement atteignables par des intrus, surtout depuis la disparition du jardin composé d’arbustes touffus et d’arbres.

Pour ces appartements, il est prévu :

• des huisseries aux fenêtres et des volets en aluminium suffisamment résistants aux effractions,
• la transformation des balcons en loggia, c’est-à-dire un espace vitré clos.

Une Habitante de ces logements est inquiète au sujet de la séparation des 2 balcons-loggia contigus.

Une personne suggère l’emploi d’une cloison en béton pour améliorer le confort phonique.

L’idée est retenue par M. Fritz

8°)    Les balcons des étages R+3 à R+12

Les essais et études pratiqués sur un balcon du R+2 du bâtiment 15 montrent que compte tenu de la friabilité du béton il faudrait plusieurs ancrages profonds pour fixer les charpentes métalliques soutenant l’extension prévue. De tels travaux engendreraient de trop lourdes contraintes pour les locataires et occasionnerait une prolongation du chantier non envisageable.

Cette extension est donc abandonnée, les balcons restant dans leur état actuel.

Les garde-corps seront restaurés et parés sur la face extérieure d’un panneau translucide décoratif.

Pour la séparation des balcons contigus, une armature métallique sur laquelle seront fixés de part et d’autre de celle-ci deux panneaux métalliques sera installée sur toute la hauteur des balcons pour assurer une meilleure indépendance de chaque balcon.

La part de budget non utilisée relative à l’extension des balcons sera affectée à des aménagements permettant une amélioration d’accès aux personnes à mobilité réduite.

Il en sera question dans le point suivant.

9°)     Amélioration d’accès pour les personnes à mobilité réduite

Lors des réunions préparatoires au lancement de la réhabilitation (octobre 2017), ICF La Sablière avait indiqué que seul un ascenseur du bâtiment 3 serait transformé pour qu’il aille du niveau du garage sous-terrain jusqu’au niveau du toit terrasse sur lequel il est prévu d’aménager un jardin partagé. l’ALIAA avait demandé que pour les autres bâtiments, il soit mis en place un élévateur permettant de franchir, pour les personnes à mobilité réduite, la différence de niveau entre le rez-de-chaussée des entrées et le seuil des ascenseurs (7 marches d’escalier d’écart).

Cette suggestion avait été alors rejetée.

La nouvelle affectation du budget des extensions de balcons permet de réexaminer cette hypothèse.

Celle-ci constitue une alternative à la solution qui consisterait à faire aboutir un des ascenseurs de chaque bâtiments (sauf le 3) jusqu’au rez-de-chaussée des entrées.

Ce sujet méritant un examen sérieux et approfondi, Mme Garnica propose qu’un groupe de travail, intégrant toutes les parties concernées, y réfléchisse.

Elle prendra contact prochainement avec l’ALIAA pour la composition de ce groupe de travail et sa feuille de route.

10°)    La dalle Est

Les travaux relatifs à la construction de la dalle Est ont pris un peu de retard, mais M. Kaci assure que dés lundi 19 novembre les panneaux de ciment qui constitueront la nouvelle dalle commenceront à être posés.

Selon lui, il sera possible de rétablir l’accès aux entrées normales  côté Est début décembre.

Bien entendu, les travaux continueront concernant l’étanchéité, l’aménagement des rampes d’accès, l’éclairage, etc.

La possibilité d’utiliser l’issue de la rue René Clair reste reporté à une date non déterminée pour des raisons de sécurité liées au chantier.

11°)  Chauffage  

L’installation des robinets thermostatiques a contraint GTM à faire la vidange générale de toute l’installation de chauffage de l’immeuble A, puis à faire passer de l’air et ensuite à remplir à nouveau les canalisations.

Cette opération a provoqué :

• dans un premier temps des fuites d’eau qui ont été résorbées aussi rapidement qu’il a été possible,
• des déséquilibres dans la circulation d’eau chaude censée alimenter les radiateurs.

Cette situation a eu pour conséquence que nombre de locataires n’avaient pas de chauffage.

Dès lors une exaspération est apparue, d’autant plus que GESTEN spécialiste du chauffage en charge de la maintenance de la chaufferie et des installations de chauffage sur toute la résidence, n’a pas fait preuve d’un grand zèle pour intervenir en vue de résoudre les difficultés rencontrées.

Assez tardivement une collaboration GTM/GESTEN s’est mise en place pour trouver les solutions en vue de rétablir un chauffage normal.

Cette situation a donné lieu à de violentes discussions entre les locataires qui se manifestent même au cours de cette réunion.

L’ALIAA intervient pour affirmer devant tous l’avertissement suivant destiné à ICF La Sablière ;

” Si dans les huit jours à compter d’aujourd’hui le chauffage n’est pas rétabli comme il doit être, les locataires seront autorisés à défalquer du montant de leur quittance la provision pour chauffage tant que cette situation perdurera” 

L’ALIAA, s’adressant Mme Krystkoviak, lui a demandé si elle avait bien compris cette mise en demeure.

12°)   L’amiante

Mme Ferron signale qu’elle a pu consulter à la loge des gardiennes le diagnostic relatif à la présence éventuelle d’amiante dans les parties privatives des logements.

Elle a constaté qu’il y avait des informations manquantes importantes.

Mme Garnica précise que ce diagnostic est celui qui a été remis par ICF NOVEDIS à l’occasion de la vente des immeubles A et B et elle regrette que ce document soit incomplet.

L’ALIAA rappelle à Mme Garnica qu’elle avait indiqué lors de la réunion du 23 octobre que 14 appartements avaient été recensés comme nécessitant un mode opératoire spécifique de recouvrement du fait de la présence d’amiante.

L’ALIAA insiste pour avoir connaissance de ces 14 appartements.

L’heure étant tardive, des sujets, tels que :

• les accès aux halls maintenus ouverts,
• la propreté lié au chantier,
• l’inondation du garage sous-terrain, (pompage regulier durant le chantier par GTM)
• les punaises, cafard et autres nuisibles,

n’ont pu être abordés. Si nécessaire, ils seront traités à la prochaine réunion de chantier.